刘志军留下的教训是，当舆论和公众可以问责的时候，他本人早就负不了任何责任了。

但这个章必须在尊重人权的前提下。这就形成了一个庞大的违章居住者群体。

从发达国家当年，新兴工业化地区曾经，到我们现在，基本都是如此。我认为应该就称他们为城市贫民，由于我们过去习惯称的城市贫民、比方说棚户区改造的对象、廉租房的申请者和其他困难户都不包括他们，姑且称他们为城市新贫民吧。正是这后一个称呼使得对这些城市新贫民可以肆无忌惮地驱赶而不能轻易放过，可以不补偿不安置地驱逐，还有什么样的歧视能甚于此？说贫民窟是歧视的那些衮衮诸公对此说过一个字吗？棚户区是政府有责任给其居民改善的，城中村则会被强制拆除但通常补偿还不少，违章建筑则犁庭扫穴不容分说，不给分文。据报导，在三亚的那些棚户已经存在了十多年。有关方面这样做，理由无非是这些贫民区属于违章建筑。

像南非那样把所有的黑人贫民棚户都限制在郊区的索韦托那样唯一的地方当然是很坏的章法（连那样的地方都要驱逐，就是更坏的章法），但民主国家自然也不是对贫民建房完全没有限制的。到了想开发这块地皮赚钱的时候，又随时可以把这些连暂住权都没有的违章居住者赶走，既无需赔偿，也不用安置。这是导致中国房价特别高的最重要原因。

虽然其人均GDP早就高于英国，大量所谓中产阶级的生活环境同伦敦贫穷百姓相似。房地产、股票等资产的高价反映的是投资者对基本面未来价值的估计。澳门的人口密度是每平方公里1.8万人，只要去香港和澳门看一看，就可以看到，澳门多数老百姓的生活显然好于香港。比如1991年伦敦房地产泡沫破灭探底，但很快恢复了，而且成倍升高。

在经济基本面良好，健康需求强劲的背景下，房地产泡沫的主因是按揭贷款的高杠杆率。香港的人口密度为每平方公里6,397人，低于北京、低于上海，低于纽约、新加坡、东京，数倍低于首尔（每平方公里17,215人）。

这些决定了全国范围内对房地产的巨大需求会持续发展至少二三十年。日本经济从20世纪80年代末起持续下滑，但直到90年代初都几乎没有人真正认识到，日本的问题不仅仅是房地产市场，不仅仅是股票市场，也不仅仅是金融问题，而是经济基本面的问题。中国房地产市场的基本面，最重要的是城市房地产的长期需求及城市房地产土地的长期供给。重要的是，在这些地方之外仍有大片较低房价的社区，老百姓就会有不很贵的房子可以买。

为了正本清源，需要讨论这套舶来政策的性质。实际上，这是世界主要都市的基本情况，包括伦敦、纽约、首尔，甚至东京。中国还有绝大部分不可耕地完全可以用于城市建设。只有破坏伦敦的魅力，或消灭市场经济，才可能把这个国际大都市市中心的房价长期大幅度降下来。

房地产市场的长期均衡价格一定由供给与需求的均衡决定。现有低住房水平，加上中国正在经历前所未有的高速经济发展和大规模城市化进程，加上中国正面对扩大内需的难题，今后二三十年里，如果没有人为的重大政策错误，民众对住房的需求一定会持续大幅上升。

首尔是韩国最低的，人均也有约40平方米。如今北京居民的汽车保有量已与纽约相近，可是住房呢？四环以内的住房贵，有车的北京居民会乐于买远一点便宜一点的房子。

例如，美国人均住房面积为90平方米以上，伦敦是英国最低的，人均也在50平方米以上。长远看，中国应该还有20年到30年相当高速的经济发展，世界历史上最大规模的城市化进程主要发生在最近的二三十年里。这看似是保护环境的典范。有人会说，不对，中国有很多的沙漠和荒地。住房统计表明，首尔居民平均住房面积反而比北京和上海大很多。我曾在伦敦工作生活过近18年，作为一个中国学者，我对这同属英帝国里不同体制之间的反差感触很深。

如果土地长期供给不足，而居住与投资的长期需求稳定，则可以维持长期的均衡高价，而不是泡沫。但2010年夏我在首尔工作的实际感觉是，比起北京和上海，首尔的人口密度、楼房的平均高度都远低于北京和上海。

但是，如果投机性特别高，需求会在短期内被推到不能长期维持的高度，这就是所谓泡沫。然而，资产高价本身并不总是等同于泡沫。

决定中国城市房地产的长期价格，尤其是其泡沫化程度的诸因素中，最重要的是中国的经济基本面。必须清楚，香港的土地财政与限制土地供给的一整套政策是殖民时期的政策，这在所有民主体制下的市场经济国家不可能通过，也不可能为民众接受。

但是实际上，由于80%以上的土地不允许使用，香港的实际人口超过每平方公里3.2万人。因此，把土地供给向市场放开是必要条件。原因很简单：其土地是私人拥有的，可在市场上交易，除小范围的区域规划，没有人为地全面限制土地供给。但便宜一点的房子依赖土地供给。

伦敦与香港形成强烈反差。如果经济基本面健康，杠杆率不是特别高，即使市场有波动，房地产及金融市场也不会崩盘。

但是，六环高速公路都到了附近了，这些巨量的不可耕地仍然不许使用。北京的大部分土地没有城市化，而其中大部分土地都不是耕地。

那些土地或是荒山，或是郊野公园。任何市场上，价格高低一定是由供给和需求双方共同达成的平衡来决定的。

这个拥挤不堪的世界第一，并不是因为它真的没有土地，而是土地不供给。那么，让我们看中国人口密度最高的江苏和浙江，其人口密度与台湾和韩国差不多，而中国台湾、韩国都是山区，可耕地少。一旦基本面出现问题，就不能支撑资产的高价，因此是不可能持续的泡沫，泡沫破灭就回不来了。市场均衡在一定程度上是靠投机活动推动形成的。

房地产业会不会大幅向下栽，导致灾难性后果，在经济基本面健康的前提下，这取决于按揭贷款的杠杆率。所谓过度投机，其诱因主要就是外来的限制供给的力量。

2008年金融危机后有所下降，现在已基本返回到危机前的状态。18亿亩红线的理由也完全站不住脚。

为了帮助大家理解限供土地的后果，我再报告几个观察。当投资量很大的时候，其中经常有很多投机，价格会因此上下波动。